داخلی اقتصاد خبر
۱
 
کد مطلب: 14637
 
مدیر عامل شرکت ساختمانی مهستان در گفت و گو با نکونیوز
70 درصد معاملات در بخش مسکن دلالی است
 
نکونیوز: بحث مسکن و افزایش قیمت آن موضوعی است که امروزه همه را درگیر خود کرده است. افزایش بیش از 90 درصد قیمت مسکن ، به طوری که به گفته مرکز آمار ایران ، بالاترین رشد قیمت را در میان کالاها در سال گذشته داشته است ، نه تنها خانوارها را تحت تاثیر خود قرار داده بلکه تبعات اجتماعی هم داشته است . حال این سوال مطرح است که جرا مسکن مهر نتوانست مانع رشد قیمت شود ، جرا قیمت مسکن این گونه رشد سرسام آور داشته و آیا می توان بر این رشد قیمت بازه زمانی را متصور شد؟ مهندس انوری ، مدیر عامل شرکت ساختمانی مهستان ، در گفت و گو با نکونیوز به این سوال ها پاسخ داده است .
تاریخ انتشار : شنبه ۲۱ ارديبهشت ۱۳۹۲ ساعت ۰۷:۵۹
*جناب آقاي مهندس، محور مصاحبه تحليل بازار مسكن و پيش‌بيني تحولات آتي آن است. به عنوان اولين سوال بفرماييد با توجه به رخدادهاي اقتصاد ايران در سال گذشته هزينه تمام شده ساخت مسكن در سال ۱۳۹۱ نسبت به سال ۱۳۹۰ چه ميزان افزايش داشته است؟
هزينه تمام مسكن متاثر از بسياري مسائل و تغيير و تحولات نسبت به سال گذشته‌اش بود همان طور كه مي‌دانيد بحث تحريم‌ها را داشتيمكه تاثير مستقيم داشت براي توضيح بيشتر اين را اضافه مي‌كنم. در بحث مسكن شركت مهستان ساخت و سازش در كلاس A است. اصولا ساخت و سازهايي كه ما انجام مي‌دهيم در كلاس A است و عمدتا براي هر پروژه انتقال تكنولوژي هم داريم و تكنولوژي آورديم؛ نه اينكه حتما خريده باشيم هم تكنولوژي را خريديم و هم آن را انتقال داديم به داخل ايران. يعني شركت مهستان نما و طرحي را از اروپا (آلمان- اليتاليا- فرانسه- سوئد) آورده و هم تكنولوژي را از اين كشورها گرفته و هم كارشناساني براي نصب اين تكنولوژي‌هايي كه خريديم آورده و بعد مهندسين ايراني در كنار آنها آموزش ديدند يعني ۶۰، ۷۰ درصد دستگاه‌هايي كه ما در سال‌هاي گذشته خريديم پرسنل ما آنها را توانستند عملياتي كنند. با اين توضيح وارد بحث مي‌شوم ما پروژه‌يي سال گذشته داشتيم كه ۳۰ درصدش خريد خارجي بود اين خريد خارجي متاثر از نوسانات نرخ ارز بود. بخشي از آن زلاري و بخشي درهمي بود و شما مي‌دانيد كه چه بلايي سال گذشته سر نرخ ارز آمد و بحث ديگر هم اينكه ما مستقيم نمي‌توانستيم اينها را بخريم و اگر مي‌خريديم نمي‌شد كه آنها را حمل كنيم و بنابراين كساني قرارداد بستيم كه خودشان مسائل گمركي را حل كردند و عملا هزينه ما افزايش پيدا كرد.
*چقدر؟
حداقل دوبرابر شد خريدهاي ارزي ما بيش از دو برابر شد و ما مستند آن را داريم يعني بخشي افزايش هزينه‌ها به نوسان نرخ ارز و تحريم برمي‌گردد و بخشي ديگر ناشي از اثر رواني مسكن بود با توجه به اينكه پرداخت يارانه‌ها هم اثر خودش را گذاشت و به هر حال خود به خود هزينه دستمزد هزينه‌هاي برق و گاز و مصالح ساختماني و... به شدت بالا رفت وقتي قيمت حامل‌هاي انرژي گران مي‌شود به طور مستقيم بر هزينه‌ها تاثير مي‌گذارد از خريد آجر گرفته تا گاز و آب و برق مصرفي كه در مواردي افزايش دو برابر داشت يا مثلا قير و آسفالت و... همه اينها تاثير مضاعفي از افزايش قيمت حامل‌هاي انرژي گرفت و متريالي كه در ساختمان استفاده مي‌شود عمدتا ۴۰ تا ۵۰ درصد نسبت به سال گذشته گران شد و وقتي گران مي‌شود طبيعتا فاصله قيمت تمام شده مسكن با قيمت فروش آن در يك مقطع به هم نزديك شدند و ديگر اين سرمايه‌گذاري عملا توجيهي نداشت. در گذشته ارزش افزوده مسكن به ۴۰- ۵ درصد و بعضي وقت‌ها به ۷۰ درصد هم مي‌رسيد ولي در مقطعي با افزايش هزينه‌ها اين ايجاد ارزش افزوده از بين رفت. كساني كه بساز بفروش و دست‌اندكار مسكن بودند فهميدند كه هيچ توجيهي ندارد و قيمت مسكن را در سال گذشته بالا بردند. اگر از اول حساب كنيم به صورت ميانگين در بخش‌هايي ۳۰ درصد قيمت داشتيم و در بخش‌هايي در مسكن تا ۶۰ درصد هم رشد قيمت داشتيم.
*بيشترين رشد قيمت را در چه گونه‌اي از مسكن شاهد بوديم؟
عمدتا در كلانشهرها مثلا در تهران مناطق يك تا پنج شاهد رشد قيمت غيرعرفي بوديم كه فقط به دليل افزايش قيمت مصالح و هزينه‌ها نبوده و مقداري هم ناشي از اثر رواني بوده با توجه به اينكه امن‌ترين سرمايه‌گذاري در ايران بخش مسكن است. قدرت مانور هم بيشتر است و اين را هم اضافه كنم كه بحث معاملات مسكن فقط مصرفي نيست.
*اما بخشي از سرمايه‌گذاري در آن براي حفظ قرت خريد پول مردم است.
بله براي حفظ ارزش پول اين كار را مي‌كنند مخصوصا در اواخر سال گذشته در بازار ارز نوساناتي ايجاد شد و ارزش دارايي‌ها كم شد. البته اين طبيعي بود و به نظرم هفت، هشت سال نرخ ارز را نگه داشته بودند و سوبسيدهايي مي‌دادند اگر بحث تورم معمولي را مي‌ديديد در مملكت هر سال ۲۰- ۱۵ درصد تورم داشتيم ولي سعي مي‌شد و خود دولت هزينه مي‌كرد تا دلار را در همان قيمت نگه دارد و بعد دلار مثل يك فنر پس از اعمال فشار مي‌جهد، خود را رها كرد و به قيمت كنوني رسيد كه طبيعي است و اگر طي هفت، هشت سال تاثير تورم سالانه حتي مثل يك محصول خانگي به دلار هم اعمال شود، قيمت كنوني حاصل مي‌شود و قيمت هم خودش را ثابت مي‌كند به هرحال مسكن‌سازان گفتند كه نرخ دلار بالا رفت و ديدند ضرر كردند و ارزش دارايي‌شان كم شد. فرصت خوبي بود و يك نقدينگي هم در بازار به وجود آمد. از نظر رواني فضا مساعد بود و بخش مسكن دوباره بالا كشيد. قيمت مسكن همين اواخر از بهمن گذشته تا امروز ۳۰- ۲۵ درصد خودش را بالا كشيد. طي حدود ۶۰ روز گذشته قيمت‌ها رشد كرد و الان قيمت‌ها خيلي افسارگسيخته است. اگر دو سه ماه ديگر هم صبر كنيم قطعا با نوسانات ارزي خودش را برابر مي‌كند. كسي كه دارايي خودش را با ارز مي‌سنجد مثلا اگر نسبت به سال گذشته همين موقع يك ميليون دلار ارزش مالي داشته و به خاطر نوسانات ارزي يك ميليون دلارش به ۷۰۰ هزار دلار رسيد، من اعتقاد دارم كه يكي دو ماه آينده همان ارزش يك ميليون دلار را دارد اگر دارايي مسكن خود را حفظ كرده باشد حتي ارگ دارايي‌اش اضافه هم نشده باشد همان ارزش مالي را دارد.
*به هرحال در اين ميان سوالي پيش مي‌آيد. دولت طرح مسكن مهر را براي مهار قيمت‌ اجاره و خريد و فروش مسكن به اجرا درآورد. به نظر شما آيا اجراي طرح مسكن مهر تاثير بسزايي در مهار بازار مسكن داشته و در تحليل اين بازار، چقدر طرح مسكن مهر را موثر مي‌توانيم بدانيم؟
 در بحث سرمايه‌گذاري مسكن در سال اگر يك ميليارد دلار سرمايه‌گذاري مسكن صورت بگيرد چنانچه آمار بگيريم حداكثر ۲۵ درصد آن بحث مصرفي است. ۶۰ تا ۷۰ درصدش بحث سرمايه‌گذاري و حفظ ارزش پول است چنان كه ما در منطقه‌ ۱ تهران شاهد معامله ساختماني هستيم با متري ۳۰ ميليون تومان كه مشخص است اين مصرف‌كننده نيست شايد ۳۰ درصد كل معاملات بحث مصرفي باشد.
*يعني حتي تقاضاهايي كه در مسكن مهر هم ايجاد شده در اين مقوله مي‌گنجد؟
به نظر من ۳۰ درصد كل بحث ساخت و ساز مسكن بحث نياز است. از اين ۳۰ درصد هم ۳۰ تا ۳۵ درصدش را مسكن مهر پوشش داده يعني در كل ۱۲- ۱۰ درصدش شامل مسكن مهر مي‌شود. كسي كه عمدتا در مناطقي مثل شهر پرند و هشتگرد و... مسكن مي‌خرد كه در معاملات مسكن به حساب نمي‌آيد مسكن مهر شايد يكسري آدم‌ها را صاحب خانه كرد ولي اثر رواني آن به نظر من برعكس شده است. از نظر اينكه قيمت را مهار كند نتوانسته اثري بگذارد با اينكه قبلا مسكن مهر هم نداشتيم اينقدر قيمت‌ها افسارگسيخته نبود در كل مسكن مهر بحث بدي نبوده اما براي مهار بازار كاري نكرده است.
*نمي‌شد جوري مديريت مي‌شد كه عملا قيمت‌ها را مهار بكند يعني ن وع مديريت آن مشكل دشاته است؟
به نظر من مسكن مهر رسالت و ماموريت و هدفش اين نبوده است. برنامه‌ريزي كه برايش كردند چيز ديگري بود. اگر مسكن كف تهران قيمتش تعيين مي‌شود يا بالاي شهر تهران تعيين مي‌شود در پرند چطور مي‌شود بالانسي ايجاد بكنيد اصلا امكان دارد قيمت آنجا تعيين شود؟! براي مسكن مهر قرار بود يكسري كه هيچ وقت نمي‌شد خانه‌دار شودند را خانه‌دار كرد. همان طور كه گفتم حدئد ۳۰ درصد از ۳۰ درصدها را توانست خانه‌دار بكند.
*يعني عملا تقاضاي مسكن مهر، تقاضاي موثر نبود كه بتواند قيمت‌ها را تحت تاثير قرار بدهد.
خير اصلا در معاملات تاثيرگذار نيستند. به نظر من مسكن مهر نه تاثيري گذاشت و نه مي‌تواند بگذارد و نه خواهد گذاشت فقط يكسري را صاحب خانه كرد. معتقدم اگر مسكن مهر كاملا موفق هم مي‌شد، تاثير آنچناني مثبت بر بازار نمي‌گذاشت علاوه بر ‌آنكه اگر موفق نشود از آن طرف تاثير منفي‌اي كه خواهد گذاشت مي‌تواند ۱۰۰ برابر آن چيزي باشد كه مي‌توانست اثر مثبت داشته باشد از نظر رواني عدم موفقيتش مي‌تواند بسيار بيشتر تاثير منفي بگذارد.
*طي چه بازه زماني خودش را نشان مي‌دهد؟
بعد از اتمام انتخابات چون بحث مسکن مهر شعاري است و دولت آن را نقطه قوت خودش مي‌داند
*يعني ممكن است در جهت عكس اثر بگذارد؛ انگار كه مسكن مهر تيغ دولبه است؟
تيغي كه لبه تيزش بهتر است يعني خيلي اثر منفي آن بيشتر خواهد بود اگر بحث مسكن مهر موفق نشود وقتي مسكني را بخواهيم بسازيم طراحي مناسب و لوكيشن مناسبي بايد در نظر باشد و ابعاد موضوعات زيربنايي را بايد ببينيم اگر اينها را نبينيم، بالاخره در نهايت مثل قوطي كبريت بالا مي‌رود اما چنانچه تبعات آن را نبينند واقعا مخرب خواهد بود. مثلا اگر موضوعات مربوط به فاضلاب، انشعابات زيرزميني رفاهي و ... پيش‌بيني نكنند فاجعه است و البته الان كاري است كه انجام شده و نمي‌شود در اين مرحله اصلاحش كرد. البته با توجه به حساسيت‌ها ممكن است اين زياد عنوان نشود اگر دولت بعدي بيايد احتمالا ابعاد منفي موضوع را هايت‌لايت خواهند كرد و مشكلات بروز مي‌كند مثلا شهر پرند كه براي ۷۰۰۰-۶۰۰۰ خانوار طراحي شده و خدمات و راه و انشعابات و ورودي و خروجي آن و.... تعريف شده بود، الان براي ۵۰ هزار خانوار است كه به مرور زمان مشكلاتش بيرون مي‌زند و نمي‌شود كاري كرد.
* سوال ديگر تاثير روش‌هاي نوين مديريت پروژه روي قيمت تمام شده مسكن است. چطور به نظر شما اعمال اين سيستم تا چه حد بر هزينه‌ها اثرگذار است؟
كشور ما مديريت پروژه يك سيستم نرم‌افزاري است و فعلا كاربرد آنچناني ندارد شايد يكسري خريده باشند و كارهايي هم كرده باشند با توجه به اينكه سيستم مديريت پروژه يك سيستم يكپارچه است و موضوعات را از قبل پيش‌بيني و برنامه‌ريزي و همه موارد را مرتبط مي‌كند، از اعمال نظرهاي شخصي و سلايق شخصي جلوگيري مي‌شود اما به نظر من بحثي كه در كشور ما با اعمال اين سيستم مي‌تواند اتفاق بيفتد از نظر كيفي به مراتب تاثير بيشتري دارد تا كمي. اگر مديريت پروژه را در مجموعه‌يي مستقر بكنيد از نظر هزينه‌يي هم تاثير بالايي دارد اما اثر آن از نقطه‌نظر كيفي بسيار زياد است شركت خودمان تنها شركتي هستيم كه اين سيستم را مستقر كرديم در كل شايد به بحث ريالي و كمي نتوانيم اثر آن را مقايسه كنيم ولي اگر بحث كيفي بخواهيم بكنيم، ارزش افزوده‌يي را كه براي بنگاه اقتصادي ايجاد مي‌كند بالاتر از اين حرف‌هاست.
* محور ديگر به بحث تسهيلات خريد مسكن برمي‌گردد در بحث مسكن ما با مساله‌يي ديگر طي سال‌هاي گذشته مواجه بوديم البته منابع مالي و تسهيلات مسكني كه قرار بود به بازار رونق بدهد عملا بروز باعث تورم رواني مي‌شد. در يكي دو سال اخير با توجه به قفل شدن نظام بانكي اين منابع را هم‌كمتر داشتيم نظر شما راجع به آثار اعطاي منابع و تسهيلات بانكي در بخش مسكن حداقل بخش خرد چيست؟
به نظرم بانك‌ها، خود، عامل گران شدن مسكن بودند هر بانكي يك شركت مسكني تاسيس كرده هم بانك‌ها و هم نهادها خود، بيشتر تاثير منفي گذارند. شما بانكي پيدا كنيد كه يك ميليارد دلار در بخش مسكن سرمايه‌گذاري نكرده و تعدادي شركت مسكن ايجاد نكرده باشد! وقتي بانك هزينه تمام شده پولش ۲۳، ۲۲ درصد است و مجبور است ۲۵ درصد وام بدهد كه با دو سه درصد آموزش چرخد. تورم مسكن كه در سال ۵۰-۴۰ درصد است از اينجا درمي‌آيد.
* يعني بانك‌ها و دلالي مي‌كنند؟
بله دلالي اساسي هم مي‌كنند. نقدينگي هم دارد روانه بازار مي‌كند و ملك‌هاي خيلي خوب را با قيمت بالا مي‌خرد و قيمت بالا مي‌گذارد. ده، بيست تا بانك وجود دارد، نهادهاي دولتي و بنيادها و .... منابع دارند و بهترين زمين‌ها را مي‌خرند و طرح‌ها را انجام مي‌دهند و برايش قيمت بالايي هم مي‌گذارند. يعني خود بانك‌ها كنترل قيمت مي‌كنند. بانك‌ها هر چه ارزش افزوده ايجاد كردند، در بخش مسكن ايجاد كرده‌اند. تورم سال گذشته و نوسانات ارزي تا صددرصد دارايي‌شان را پايين آورد (معادل ارزي را اگر حساب كنيم) ولي آنها توانستند ۴۰-۳۰ درصد را در مسكن جبران كنند سعي خواهند كرد كه اين را بالاتر هم ببرند يعني اگر حداقل ارزش افزوده ايجاد نكردند مي‌خواهند ارزش دارايي هم كم نشود.
* براي حل اين مشكل به عنوان يك تحليلگر بازار مسكن چه راه‌حلي پيشنهاد مي‌كنيد؟
بايد بحث صنعت و سرمايه‌گذاري مولد را رونق بدهند تسهيلاتي براي صنعتگران و توليد قائل بشوند و از طرفي توسعه‌بخش مسكن را محدود بكنند وقتي كسي كه ۱۰-۲۰ مسكن دارد هيچ هزينه‌يي ندارد و ماليات نمي‌دهد و اجاره هم نمي‌دهد يعني اينقدر تورم بالاست كه ديگر نياز به اجاره رهن ندارد هر سال ۶۰-۵۰ درصد به دارايي‌اش اضافه مي‌شود و اين امن‌ترين كالاي سرمايه‌گذاري است كه سند دارد از طرفي حالا كه توليد و صنعت و .... خوابيده با حمايت از توليد و صنعتگران، بالاخره بالاسني ايجاد مي‌شود. وقتي صنعت و توليد خوابيده و كارهاي اقتصادي كه بيشتر با منابع انساني بايد كار بكند و توليد انجام شود همه خوابيده و فعاليت‌هاي مولد تعطيل شده عملا تمام پول‌ها روانه مسكن مي‌شود در نهايت مسكن در يكي دو ماه آينده يك ركود شديدي خواهد داشت و قبل از انتخابات به ركود خواهد خرد كه يكي دو سال هم طول مي‌كشد چون آنقدر قيمت‌ها بالا رفته كه با هيچ حساب و كتابي جور درنمي‌آيد. بالاخره اين بحث، بحث واسطه‌گري و دلالي است. اصلا نياز نيست فقط واسطه‌گري و دلالي و سرمايه‌گذاري است. اين مدت تورم مسكن بالا بوده و سقف خود را پر كرده يك تورم اساسي بوده كه به ركود مي‌خورد.
* فكر مي‌كنيد اين واسطه‌گري‌ها و دلالي‌ها چقدر بر افزايش قيمت مسكن تاثير داشته است؟
۸۰ درصد
Share/Save/Bookmark


رضایی
۱۳۹۲-۰۲-۲۴ ۰۸:۵۲:۵۰
از دو سه سال پیش بین دلال ها مطرح بود که بعد از دولت احمدی نزاد مسکن و زمین گران خواهد شد. چون رییس جمهور بعدی معلوم نیست سیاست مسکن مهر را ادامه دهد.
 
نام :
نام خانوادگی:
آدرس ايميل :
نام کاربری :
کلمه عبور:

نفت برنت

۶۳.۷

نفت خام وست تگزاس ( $/ بشکه )

۶۰.۱۲

نفت خام اوپک

۶۱.۵۲

گاز طبیعی- نایمکس Mbtu/$

۳.۱۳

طلا (دلار/ اونس )

۱۲۷۸.۹

سنگ آهن- دلار/تن

۶۲.۷۴

مس- دلار/پوند

۳.۱۵